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东莞商务公寓装修配套完善 连续四个月稳当成交主力

时间:2019-11-18

不同于广深,东莞的公寓产品一直以来处于温和甚至偏冷的成交状态。那么东莞公寓房还值得买进吗?东莞装修网从业内人士口中了解到一些有关东莞公寓房的小知识,特来分享给大家,一起去看看吧。

近4年来,从东莞商务公寓项目成交来看,城区及虎门、石龙、松山湖、常平等经济强镇、商业氛围较浓区域,是商务公寓成交主力地区。东莞装修网获悉,以2014年-2017年4月成交数据来看,厚街的厚街万达广场就以成交套数2695套位居成交榜首,而莞城的万科中心、碧桂园ParkR oyal销售共计3100余套,位居第二、第三位。

目前商业公寓不受限购政策影响,吸引了一部分投资客。据东莞装修网了解,预计未来3年,东莞有47个商业公寓项目供应,总面积约164万平方米!助推商业公寓成交量走高的一大原因,是东莞对二套以上住房以及外市户籍非东莞工作的购房者进行的限购。商业公寓由于属于商业产权,不受限购所影响,较高的性价比使得其成为不少投资客的选择。

不同于广深,东莞的公寓产品一直以来处于温和甚至偏冷的成交状态。导致这种状况出现的原因在于,东莞的酒店业过于发达,高中低档酒店密密麻麻,其中一些商务酒店的价格比租住公寓高不了多少。此外,大户型住宅租金价格不高,没有和公寓产品形成明显的市场差距。而在大城市,公寓化身为公寓酒店是投资者重要的盈利方式,无论是出租、自住,都已经自成一套体系。

据东莞装修网了解,商务公寓今年市场份额上升至10%以上,30~60m2产品占据七成市场,存量处于高位去货速度变快。

■楼市焦点

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主流产品

据东莞装修网获悉,东莞中原地产数据显示,今年上半年公寓新增供应面积29万平方米,网签达38万平方米。公寓产品成交占比显著走高,达到26%,其中商业公寓成交占公寓成交量的约90%。

但是,是不是就能认为,东莞的公寓产品就没有市场了呢?这倒未必,如果让时间作证明的话,酒店公寓或许比大户型住宅楼更加具备投资价值。原因在于,价格已经高高在上的住宅楼因为面积大、总价高且限购,始终阻拦着一部分人士。而小户型的公寓产品因为总价低,基本上政策不设限,导致投资者入市门槛不高。正因为住宅产品总价较高,导致年轻人无法轻易购进,而公寓产品除了总价相对低,入市门槛低外,其产品本身的开发地段、交通和群体性居住特性也很受年轻人喜爱。正因为上述原因,开发商在近期纷纷推出公寓产品,似乎有逆势而动的趋势,这也导致公寓产品库存量达到有史以来最高。据统计,截至今年第三季度,东莞商务公寓存量为7000套左右。其中,绝大多数都是60平方米以下的小户型商务公寓。

LOFT公寓逐渐取代平层公寓成主流户型

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有分析人士认为,由于限购限贷的政策门槛依然考验着市场,致使开发商在进行市中区项目运作时,不得不将原来的大户型住宅项目改为公寓户型。开发商的目标很清楚,既然市场将投资客和炒房客清理出局,大资金将来无法投入住宅产品,那不如化整为零,将大户型住宅产品分解为数量更多,更利于小成本投资和自住的公寓。

LOFT公寓通常具备4.5米层高,空间使用的灵活性较大,市场接受度较高,其均价走势基本在于平层公寓之上。东莞装修网了解到,根据相关数据分析显示,商务公寓价格一般高出5%-20%,折算整体价格在500-2000元/㎡。由于LO FT公寓买一层送一层的特性,市场上,商务公寓的面积普遍也开始缩成“袖珍”产品控制总价,同时也降低了购房者的置业门槛。

助推商业公寓成交量走高的一大原因,是东莞对二套以上住房以及外市户籍非东莞工作的购房者进行的限购。商业公寓由于属于商业产权,不受限购所影响,较高的性价比使得其成为不少投资客的选择。

从城市发展和房地产运行的过往经验来看,兼具酒店经营、自住和长租三大功能的公寓楼产品,是一个大中城市重要的楼市品种,在年轻人越多、服务越发达、商业气氛越浓厚的区域,公寓楼的市场需求势必也越加旺盛。因此,从长远来看,地理位置优越的公寓楼值得购买。东莞装修网温馨提示远离闹市区、交通不便、周边住宅小区过于密集和发达的公寓楼须谨慎入手。

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业内人士认为,投资商业公寓应首选地段好的项目,因此东莞城区也成为商业公寓竞争最激烈的区域。

成交主力

商业公寓供需两旺

经济强配套好 城区、松湖是项目聚集地

成交占比持续提高

近4年来,从东莞商务公寓项目成交来看,城区及虎门、石龙、松山湖、常平等经济强镇、商业氛围较浓区域,是商务公寓成交主力地区。东莞装修网获悉,以2014年-2017年4月成交数据来看,厚街的厚街万达广场就以成交套数2695套位居成交榜首,而莞城的万科中心、碧桂园ParkR oyal销售共计3100余套,位居第二、第三位。

家住深圳市福田区的邹小姐最近没少往东莞跑。尽管目前东莞已经实施住宅限购政策,但作为广深之间的重要城市,东莞的发展潜力让邹小姐充满信心,她把目光转向了没有被限购的商业公寓。

指数榜

“在同样的地段,商业公寓的价格相对更实惠,而且核心位置的商业公寓很容易租出去,也有升值前景。”邹小姐说。

各镇街商务公寓竞争指数

和邹小姐有同样想法的外市户籍购房者并不少。同在深圳工作的黄先生称,自己手头上有点余钱,由于深圳房价太高买不起,就考虑在东莞买房作为投资。由于现在东莞住宅对外地人限购,就打算买套商业公寓。目前,黄先生正在考虑品牌房企的LOFT公寓。

竞争激烈

购买商业公寓的,还有那些手上已经有两套住宅的本地人。由于无法再购买一手住宅,总价相对低而且不限购的商业公寓,成为这些东莞市民的投资选项。

●南城、东城、莞城

东莞某研究中心研究院认为,自2015年下半年以来,东莞公寓供需量便开始持续放量。由于目前市面上商业性公寓不受限购政策影响,虽然限购政策打击了部分市场信心,但亦将市场中的投资性需求驱赶到了公寓市场。

●预估总库存量在16万-60万m2

事实上,过去几年在非住宅产品中,商业公寓在东莞大行其道,2016年更是供需两旺创下新高,占全市公寓的供应量和成交量的比重分别为88%、74%。

●经济实力雄厚、服务业发达、需求量大、投资热点区域

土地出让商业占比提高

竞争较强

开发商建商业公寓成趋势

● 大朗、塘厦、黄江、寮步、樟木头、茶山、虎门、万江、石碣

东莞装修网了解到,2017年仅主城区就有碧桂园东江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、阳光天地商务中心、卓越中寰、阳光城MODO等7个全新项目有商业公寓单位供应。其中阳光城MODO产品为纯公寓,供应量超1500套。寰宇汇金中心和保利珑远国际广场的商业公寓供应量达到700套以上。

●预计总库存量3万-14万m2,项目较为分散

据开发商介绍,卓越中寰的产品构成以商业公寓为主打,泰禾新天地的商业公寓供应量达到500套左右。此外,2016年开盘入市的碧桂园帕克诺雅,其公寓供应量也在700套以上。

●经济基础强、交通逐渐完善、经济发展带动需求增长

东莞出台限购政策后,可居住、办公的LOFT公寓成为开发主流,其以“个性的独立空间、满足居住需求及办公”等为卖点吸引投资客。

竞争较弱

这些新增的公寓产品,大部分是LOFT公寓,层高一般达到4.5米,能改建成两层,空间利用率较高。例如,卓越中寰的LOFT公寓,55平方米能设计成3房2卫。

●石龙、桥头、中堂、东城、长安、厚街、松山湖、沙田

此外,也有面积更大的适合一家人居住的商业公寓。以碧桂园ParkRoyal为例,目前其推出的是1—4号楼的公寓产品,约180套。面积段在97—100平方米之间,三房单位,带精装修出售,均价约为17000元/平方米左右。

●预估总库存量低于3万m2

目前,商务公寓占商业产权物业交易的比重较大,这并非没有原因。东莞房地产协会秘书长陈骏良向调查员介绍,前两年东莞出让地块大多提高了商业比重,这些商业体量需要开发商做好规划去消化。受投资客欢迎的公寓,无疑是开发商消化商业体量的较好选择。

●库存低、市场供不应求、需求待开发

选购商业公寓地段为王

竞争一般

主城区竞争最激烈

●横沥、清溪、洪梅、望牛墩、高埗

据东莞装修网获悉,业内人士提醒,地段优势仍然是公寓项目保值增值的关键。从去年成交情况来看,东莞主城区成为公寓市场的成交主力,尤其以CBD片区及轻轨沿线公寓最为抢手。

●商务公寓新兴区域,值得期待

某平台研究中心总监李先生说,商务公寓的出现主要是有的地块在土地出让条件处注明要有10%或20%的面积是商业属性。“但有的项目处于偏远地带,不属于商务区,没办法建写字楼,建商铺也消化不了,只能选择建商务公寓。对于这样的项目,投资者入手的时候需要非常谨慎。”

●商务公寓产品首次入市,需求得到释放

他说,商业公寓的投资要考虑交通是否便利、商业配套是否完善,因为商业公寓属于非住宅物业,非住宅物业不限购不限贷,但首付不低于50%,如果地段不好的话很难找到下家接手。

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某研究中心有关负责人告诉调查员,商务公寓的贷款期限一般不能超过10年,贷款利率上浮度高,而且不能申请住房公积金贷款,在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

买公寓好不好?买公寓要注意些什么问题?

“对于那些有投资需求的人来说,选择地段好的商务公寓进行投资是可以的。因为商务公寓的价格比住宅低,如果租金回报率能够达到6%左右,还是可以选择购买的。但对于那些住宅和商务公寓二选一的市民来说,还是建议买住宅更好。”李先生说。

有个属于自己的空间是很多人的梦想,这个空间不需要太大,够用就行。公寓因其户型小、低总价的特点,受到了一部分年轻人的喜爱,其不仅满足了年轻人自我空间的需求,也满足了工薪阶层投资的欲望。买公寓好不好,买公寓要注意些什么问题呢?东莞装修网的购房网友们购买公寓前不妨来看一下以下注意事项。

东莞某研究部有关数据显示,城区公寓或具地段优势的公寓项目越来越多。统计数据显示,东莞商业公寓项目产品主打小户型产品,从供求关系来看,小户型产品便于控制总价,迎合市场投资客低总价、低首付需求,最为畅销。数据统计显示,投资者对总价60万元以下的公寓接受度最高,低总价、小户型是市场成交主流。

一、公寓的几种类型

业内人士分析,从商业公寓的购房群体来看,青年置业者、投资型客户、自用办公群体、限购无资格的外来客户是购买公寓的主流人群。商业公寓投资属性更突出,交通、城市配套、商业氛围、区域价值是核心关注点,因此,城区、经济强镇的相关因素通常更具优势,更能够支撑房价。

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而未来商业公寓的潜在供应,还会为商业公寓市场带来更加激烈的竞争。据东莞装修网获悉,监测数据显示,预计未来3年,东莞商业公寓会有47个项目供应,约164万平方米,其中城区108万平方米,占总量的66%。

二、公寓的优缺点

研究机构综合分析认为,南城、东城、莞城是竞争强度最为激烈区域,不过,这些区域经济实力雄厚、服务业发达、需求量大,同时也是投资热点区域,兼具优势和机遇。此外,横沥、清溪、洪梅、望牛墩、高埗5个镇街,由于商业公寓产品是首次入市,为新兴区域,需求得到释放,有望迎来机遇。

优点:

1、 由于面积小,所以总价也低,还贷压力相比商品房要小很多。单身时有套公寓,可以不用去外面租房;结婚有婚房后,公寓可以出租赚取租金,也可以作为自己的一个独立空间。

2、 公寓虽小,但户型的空间利用率高,各个功能分区很齐全,应有尽有,比较符合年轻人的喜好。

3、 由于公寓面积小,因此打扫起来也非常方便,不麻烦。

4、公寓通常出现在市中心繁华地段,商业、医疗、交通等各方面的生活配套都非常齐全,居住、出行比较方便。

缺点:

1、住在公寓里的生活成本比较高,物业费、水电费等很多都是商业性质的,比普通的商品房高出不少。

2、为了安全考虑,公寓一般都是不通天然气的,炒菜只能用电磁炉之类的。且厨房一般为开放式的,容易有油烟味;另外,也会存在暗卫的可能,异味会比较大。

3、 公寓面积小、每一层的户数比较多且采光面不足,容易使得室内光线昏暗。

4、公寓楼每一层的户数比较多,进进出出比较吵闹;如果楼层过高且电梯数量较少的话,等电梯耗费的时间就会比较久。

三、购买公寓需要注意的问题

1、 注意房屋产权:按照相关规定,房屋使用权性质和土地使用权是一致的,涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏,住宅还是商业便一目了然。

2、明确购买目的:如果是投资的话,建议选择商业性质的公寓。这类公寓相较于写字楼,租金较低,比较受小企业的欢迎。另外,房屋的配套、保安系统是否完善、周围交通网络是否完好,也是投资者考虑项目时不可忽视的因素。

如果是自住的话,则建议选择住宅性质的公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的,无法满足基本的生活需求。

3、要注意选择口碑好的品牌开发商,这样的企业具有责任感,也是公众认可的。

4、注意选择地段优越、交通方便、商业配套成熟的区域。

5、房屋面积的大小要合适,用于出租的小户型,面积尽可能小一些,不宜选择太大的房子,50-80平方米左右的房子最好出租,租金价格也合理。

6、考察小区的周边综合环境与配套。其中包括两个方面:一是看小区自有功能设施是否能满足居住生活的需要,二是看小区外围是否具备生活所需要的基本配套、公园等优美的环境等。

7、如果是作为一种投资手段,投入越少越好,因此房屋的装修标准也不宜太高,太高端了,租客数量就明显萎缩了,房屋出租机会就大大降低了,空置的风险也大大增强了。

8、物业管理水平决定着小区房屋的出租率。首先是小区的自有配套要完备和足够丰富,比如小区最好是有超市、餐馆、洗衣服务重点学校等;同时,要有好的安保措施,安全状况不好,只有降低租金一条路可走,这样收益就大大打了折扣。

9、考察所在区域同类型小户型的大体保有总量、租赁价格水平、流动人口状况等,以了解小户型的市场供求关系,然后进行测算,看是否可以达到自己的投资收益期望,再决定是否购买。

商务公寓连续四个月成交增长,东莞装修网的购房网友们,你们准备购买什么类型的房子呢?

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